Greece Golden Visa 2025 — Νέα Όρια Επένδυσης
Μετάβαση από €250.000 → €400.000 & €800.000 ανά ζώνη — Στρατηγικός οδηγός 2025
Τι Άλλαξε το 2024-2025 — Συνοπτικά
Με τον ν. 5100/2024 και τις μεταγενέστερες τροποποιήσεις, το παλαιό ενιαίο όριο των €250.000 για χορήγηση μόνιμης άδειας διαμονής επενδυτή (Golden Visa) μέσω αγοράς ακινήτου καταργήθηκε. Στη θέση του εισήχθη διπλό όριο ανάλογα με τη γεωγραφική ζώνη του ακινήτου.
Στόχος του νομοθέτη ήταν η αποσυμφόρηση της κατοικίας στις υψηλής ζήτησης περιοχές (Αττική, Θεσσαλονίκη, νησιά άνω των 3.100 κατοίκων) και η μετατόπιση επενδύσεων στην περιφέρεια.
Νέα Όρια Επένδυσης ανά Ζώνη
Ισχύουν δύο επενδυτικά κατώφλια, με βάση την περιοχή του ακινήτου:
Η αξία υπολογίζεται στο τίμημα του συμβολαίου — όχι στην αντικειμενική. Για επενδυτές που στοχεύουν Ζώνη Α, η αγορά μικρότερου ακινήτου με προσθήκη ανακαίνισης δεν προσμετράται στο όριο.
- Ζώνη Α — €800.000: Αττική, Θεσσαλονίκη, Μύκονος, Σαντορίνη και νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων
- Ζώνη Β — €400.000: όλη η υπόλοιπη Ελληνική επικράτεια (περιφέρεια, μικρά νησιά)
- Ελάχιστη επιφάνεια ακινήτου: 120 τ.μ. και στις δύο ζώνες
- Υποχρέωση αγοράς ενιαίου ακινήτου (όχι κατατμημένη επένδυση σε πολλαπλά μικρότερα)
- Διατήρηση του ορίου €250.000 μόνο για μετατροπή εμπορικού ακινήτου σε κατοικία ή αποκατάσταση διατηρητέου
Παλιοί vs Νέοι Κανόνες — Συγκριτικός Πίνακας
Παρακάτω η σύνοψη των βασικών διαφορών μεταξύ του προηγούμενου καθεστώτος και του νέου πλαισίου 2025:
- Όριο επένδυσης: παλιό €250.000 ενιαίο → νέο €400.000 / €800.000 ανά ζώνη
- Ελάχιστη επιφάνεια: παλιό χωρίς όριο → νέο 120 τ.μ.
- Κατάτμηση επένδυσης: παλιό επιτρεπόταν → νέο μόνο ενιαίο ακίνητο
- Βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb): παλιό επιτρεπόταν → νέο απαγορεύεται για ακίνητα Golden Visa
- Χρήση ως πρώτη κατοικία επενδυτή: παλιό επιτρεπόταν → νέο επιτρεπόταν με περιορισμούς
- Διάρκεια άδειας: αμετάβλητη — 5 έτη, ανανεώσιμη
- Δικαίωμα συγκατοίκησης συζύγου & τέκνων έως 21 ετών: αμετάβλητο
Μεταβατικές Διατάξεις — Ποιος Πέφτει στο Παλιό Καθεστώς
Ο νόμος προβλέπει μεταβατική προστασία για επενδυτές που είχαν ήδη ξεκινήσει διαδικασία πριν την έναρξη ισχύος των νέων ορίων. Συγκεκριμένα διατηρούν το όριο €250.000 όσοι:
Η μεταβατική περίοδος δεν είναι ανοιχτή — απαιτούνται τεκμηριωμένα έγγραφα προκαταβολής. Συστήνεται άμεση ολοκλήρωση πριν από περαιτέρω νομοθετικές αλλαγές που εξετάζονται για το 2025-2026.
- Είχαν καταβάλει προκαταβολή τουλάχιστον 10% του τιμήματος έως 31/08/2024
- Ολοκληρώνουν την αγορά εντός της προβλεπόμενης μεταβατικής προθεσμίας
- Διαθέτουν αποδεικτικά τραπεζικής μεταφοράς και προσυμφώνου
Δωρεάν Αξιολόγηση Υπόθεσης
Μιλήστε με εξειδικευμένο δικηγόρο για την υπόθεσή σας.
Checklist Αιτούντος — Βήμα προς Βήμα
Πλήρης λίστα εγγράφων και ενεργειών για επιτυχή αίτηση:
- 1. Διαβατήριο σε ισχύ (ελάχιστη ισχύς 1 έτος)
- 2. ΑΦΜ Ελλάδας — έκδοση μέσω εξουσιοδότησης ή φυσικής παρουσίας
- 3. Άνοιγμα ελληνικού τραπεζικού λογαριασμού
- 4. Νομικός έλεγχος ακινήτου (τίτλοι, Κτηματολόγιο, βάρη, πολεοδομικά)
- 5. Προσύμφωνο αγοράς με ρήτρα έγκρισης Golden Visa
- 6. Συμβολαιογραφική πράξη αγοράς — καταβολή τιμήματος μέσω τράπεζας
- 7. Μεταγραφή στο Υποθηκοφυλακείο / Κτηματολόγιο
- 8. Ιδιωτικό συμβόλαιο ασφάλισης υγείας
- 9. Κατάθεση αίτησης Golden Visa σε ΥΑΜ (Υπηρεσία Αλλοδαπών & Μετανάστευσης)
- 10. Βιομετρικά δεδομένα — αυτοπρόσωπη παρουσία αιτούντος
- 11. Παραλαβή μπλε βεβαίωσης (πιστοποιεί νόμιμη διαμονή έως έκδοση)
- 12. Έκδοση κάρτας μόνιμης διαμονής επενδυτή — διάρκεια 5 έτη
Φορολογικές Υποχρεώσεις Επενδυτή
Η Golden Visa δεν συνεπάγεται αυτόματα φορολογική κατοικία στην Ελλάδα. Ο επενδυτής φορολογείται μόνο για εισόδημα ελληνικής πηγής (ενοίκια, μερίσματα ελληνικών εταιρειών, υπεραξίες ακινήτων).
Ωστόσο, διατίθεται προαιρετικό καθεστώς εναλλακτικής φορολόγησης (άρ. 5Α ΚΦΕ) για επενδυτές που μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα: κατ' αποκοπή φόρο €100.000 ετησίως επί παγκόσμιου εισοδήματος, για 15 έτη.
Στην αγορά ακινήτου επιβάλλεται ΦΜΑ 3,09% (νέα κτίσματα: ΦΠΑ 24% αν είναι πρώτη μεταβίβαση μετά την 1/1/2006 — υπό αναστολή έως 31/12/2025).
Στρατηγικός Σχεδιασμός Επένδυσης Πριν Από Νέες Αλλαγές
Η ελληνική νομοθεσία Golden Visa έχει υποστεί 3 σημαντικές μεταβολές την τελευταία 5ετία. Συζητείται περαιτέρω αυστηροποίηση για το 2026 (πιθανή αύξηση ορίου Ζώνης Β στα €500.000, υποχρεωτική κατοίκηση).
Για επενδυτές που σκέφτονται την Ελλάδα ως δευτερεύουσα κατοικία ή ως gateway για EU residency, η ολοκλήρωση επένδυσης εντός 2025 κλειδώνει το ισχύον καθεστώς για όλη τη διάρκεια της 5ετίας και των ανανεώσεων (grandfathering).
Συστήνεται διεξοδική ανάλυση: (α) ζώνη ακινήτου, (β) πραγματική απόδοση (yield) αν προβλέπεται μακροχρόνια μίσθωση, (γ) εξέταση εναλλακτικών επενδυτικών οδών (ομόλογα Δημοσίου, μετοχές, AIF) που διατηρούν το όριο €500.000.
Εναλλακτικές Επενδυτικές Διαδρομές
Πέραν της αγοράς ακινήτου, η Golden Visa χορηγείται και με:
Οι εναλλακτικές διαδρομές παραμένουν στα €500.000 ή λιγότερο και είναι ελκυστικές για επενδυτές που δεν στοχεύουν φυσική παρουσία ή δεν θέλουν διαχείριση ακινήτου.
- Κεφαλαιακή εισφορά €500.000 σε εταιρεία με έδρα και δραστηριότητα στην Ελλάδα
- Αγορά ομολόγων Ελληνικού Δημοσίου αξίας €500.000 (διακράτηση ≥3 έτη)
- Προθεσμιακή κατάθεση σε ελληνική τράπεζα €500.000 (διάρκεια ≥1 έτος)
- Αγορά μετοχών εισηγμένων εταιρειών ΧΑΑ αξίας €800.000
- Αγορά μεριδίων ΟΣΕΚΑ / AIF αξίας €350.000-€400.000
- Χρονομεριστική μίσθωση τουριστικών καταλυμάτων αξίας €250.000 (παραμένει)
Συχνές Ερωτήσεις
Σκέφτεστε Επένδυση Golden Visa;
Αναλαμβάνουμε όλη τη διαδικασία: νομικό έλεγχο ακινήτου, συμβολαιογραφική αγορά, κατάθεση Golden Visa, ανανεώσεις και φορολογική υποστήριξη.